香港楼市政策奏效 豪宅势成跌市火车头或跌两成

4月5日电 据香港《大公报》报道，香港特区政府过去3年主动卖地增供应策略奏效，未来两年住宅预测落成量达1.76万伙及1.26万伙，按年急增1.1倍及53%创过去10年以来高峰。供应大军压境，需求却被压在双辣招的大石下，吸纳量势被供应抛离，今年报4.1%创过去14年新低的空置率难免再被扯升，楼价难逃一跌，料全年跌15%。而当中又以面积1076方呎以上的大单位供应推升至两年后的3180伙创历史新高，豪宅最当灾，业界预期跌幅扩大至20%，势成跌市火车头。

差饷物业估价署公布2013年私人住宅单位落成量约8250个，较2012年缩18.7%，空置率由2012年的4老人得了癫痫病怎么办.3%跌至4.1%(相当于46570伙)创14年新低。空置率下跌并非市场购买力爆发又或使用量急升，事实上，单位入住量由2012年的7550伙升至去年的80外伤性癫痫吃什么药60伙，升幅仅8%。

差估署解释，空置跌主要是年内拆楼所致。在这约4.6万伙中，约1410伙于占用许可证(俗称入伙纸)发出癫痫手术价格后，因尚未获发满意纸或转让同意书而空置。

现楼货尾或越警戒水平

未来两年预测落成量大增，但吸纳步伐在双辣招下未能同步，需求未能追贴供应，或造成供过于求，楼价存在隐忧。

中原地产研究部高级联席董事黄良升称，2013年私人住宅落成量降至8250个，是有纪录以来次低。同期的私楼销售量降至9753个，是有纪录以来的新低。供应少亦无法抵减销售低的影响，新屋现楼货尾被推高至5000个的水平。如果2014年新屋销售能够上升到1.7万个，现楼货尾可以维持不升。又假设新屋销售跟不上，只有1万个，现楼货尾可以被推高超过1万个的警戒水平。未来私楼供应只稳步增加，2016年起应可达到每年接近2万个。相反，过去三年私楼每年的销售量只有1.1万个的水平。销售低而供应多，将会愈来愈明显，滚雪球效应势必加快加大。

中原亚太区住宅部总裁陈永杰称，双辣阴影下，一手吸纳量已大幅萎缩至每月只得1000宗，全年约1.2万宗，与新屋落成量有重大落差，需求追不上供应，楼价有难，料全年跌15%。

事实上，需求追上供应并非无可能。翻查差估署数据，使用量曾于2004至07年、09年及2011年，追贴甚至超逾落成量，其中04年使用量高达3.14万伙，远超同年落成量2.6万伙；07年使用量1.98万伙，远远抛离同年1.04万落成量。

大单位占总落成量15%

另方面，实用面积1076方呎以上单位，2013年落成940伙，按年剧插中医治疗癫痫哪家好61%；但未来两年却急升至1210及3180伙。陈永杰指出，于3D辣招加上银行收紧按揭下，豪宅市场最为当灾，再加上落成量新高的压力下，料今年豪宅楼价跌幅加剧，跌幅料达20%。

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，实用面积逾1076方呎或以上大单位增至约3181伙，创1979年以来的37年新高。若与未包括离岛数据的1971年至1978年一并计算，数字甚至进一步达45年新高。虽然预期大型单位落成数字显著增加，但与整体相比仍属偏低比率。

事实上，今明两年D、E类(即实用面积分别逾1076方呎或以上)大单位估计合共约4391伙落成，为整体预测单位30271伙仅约15%。此外，由于近年特区政府推售的土地当中，不少为限呎限量地，以中小型单位为主，因此预计往后的大单位落成量将大幅减少。